Crescer é o objetivo de qualquer varejista que deseja se consolidar no mercado em que atua. Porém, encontrar pontos comerciais para abrir novas lojas é um desafio cada vez maior

Diante de um cenário em que a busca por consolidação vem ditando o tom no varejo farmacêutico, seguir crescendo organicamente está se tornando, nos últimos anos, um desafio a mais para as redes de farmácia. Além da dificuldade de se conseguir mão de obra qualificada para as vagas que surgem com a abertura de novas unidades, as redes estão enfrentando outra barreira nessa maratona pela competitividade: encontrar pontos comerciais para se instalar e, ainda, a preços razoáveis. Isso, de certa maneira, já fez algumas redes traçarem suas estratégias mais baseadas em fusões ou em aquisições de lojas, como são os casos emblemáticos da Raia Drogasil e da Drogaria Pacheco São Paulo.

Outras, como a Pague Menos, seguem firmes em seu plano de expansão calcado no crescimento orgânico. E, nessa empreitada, tais redes já puderam sentir que os melhores pontos comerciais andam cada vez mais escassos. No caso da Brazil Pharma, uma das principais redes de farmácias do País da atualidade, a trajetória pela consolidação foi feita primeiramente por meio de aquisições que pudessem posicionar as bandeiras da companhias em todas as regiões do Brasil. E, com a aquisição da Farmácia Sant’Ana no final de 2011, a rede conseguiu alcançar esse objetivo. Agora, ela pretende seguir crescendo com maior intensidade por meio de abertura de lojas.

Essa decisão fez com que a Brazil Pharma sentisse, da pior forma, os impactos atuais do Real Estate, termo em inglês que designa o setor dos produtos e empreendimentos imobiliários ou com base imobiliária. Segundo o CEO da rede, André Sá, esse é um desafio muito maior nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. “Até por isso, a Brazil Pharma sempre manteve um posicionamento de estar em regiões onde a concorrência é de fato menor”, pontua o executivo.

Disputa a tapa
Ainda falando sobre a realidade imobiliária brasileira, André Sá reforça que em locais como São Paulo há mais um agravante para o canal farma: “Não são só as farmácias que estão olhando para esses pontos comerciais. Há várias companhias varejistas de outros setores brigando pelo mesmo real state, e isso puxa o preço para cima”, registra o dirigente.

E, como era de se esperar, tais dificuldades não são “monopólio” das farmácias – outros segmentos do varejo nacional também vivenciam essa realidade. É o que atesta Marcos Hirai, sócio-diretor da BG&H Real Estate, unidade da GS&MD – Gouvêa de Souza especializada em trazer soluções para a expansão de redes de varejo e franquias na busca de pontos comerciais. “Qualquer loja do varejo tem essa dificuldade. Os melhores pontos comerciais estão sendo disputados a tapa. Praticamente ocorre um leilão”, contextualiza Marco.

Na verdade, a saia justa do varejo nesse contexto advém de algo bastante positivo: o grande momento vivido pelo canal nos últimos tempos, que tem como pedra angular a expansão continuada e bem-sucedida de suas ações. “O atual quadro de competição dentro do varejo é plenamente normal, pois ele está muito aquecido”, assevera Monica Lee, diretora da área de Representação de Ocupantes da Jones Lang LaSalle. “O varejo cresce mais do que a economia no Brasil e que para este ano a projeção de crescimento ficará entre 6% e 7%”, contextualiza Marco Hirai.

O sócio-diretor da BG&H Real Estate ainda indica outros dados que implicaram deste atual momento: “De dois anos para cá, o valor de aluguéis aumentou 40% e as luvas comerciais 100%. Tudo aumentou. O tempo de busca por um ponto comercial passou de três meses para um ano nas capitais e o período de negociações se alongou, também por conta da pouca flexibilidade do vendedor”, exemplifica, ressaltando que em alguns casos dentro do canal farma a conta não tem fechado, dificultando – e muito – as oportunidades de crescimento.
 
Diferentes regiões, mesmos problemas
André Sá, da Brazil Pharma aponta São Paulo como a cidade na qual existe o maior nível de dificuldade na disputa por espaço no varejo. Embora concorde parcialmente com isso – uma vez que o Sudeste é a região em que o problema se mostra mais grave –, Marcos Hirai assegura que esse “título” nem um pouco charmoso pertence ao Rio de Janeiro. “Lá, em alguns casos, o aluguel aumentou cerca de 80% e a luvas comerciais triplicaram”, comenta o dirigente da BG&H Real Estate.

Ainda que seja clara a disparidade entre o Sudeste e as demais regiões do Brasil nessa questão, Marcos garante que nem de longe isso significa que nas demais regiões exista uma maior facilidade para encontrar locais para uma rede de drogarias dar continuidade ao seu processo de expansão. Para ele, o que pode acontecer no canal farma, na verdade, é que em cidades do interior do Nordeste, por exemplo, a concorrência entre as redes de farmácias por espaço pode até ser menor, mas, nos grandes centros, a disputa é a mesma. “E vale lembrar que mesmo nas cidades pequenas, há menos locais comerciais e isso também acirra a concorrência”, avalia.

O mesmo pode ser dito das periferias: não é porque elas são habitadas por populações de renda mais baixa, que, automaticamente, será possível encontrar nelas pontos comerciais a preços mais baratos. Ao contrário: nelas pode haver imóveis com os mesmos preços – ou até superiores – aos de outros localizados em bairros tidos como mais nobres. Isso porque esses valores variam de acordo com a lei da oferta e da procura, fazendo com que a explosão do consumo das classes sociais emergentes apareça como um componente determinante para que tal fato ocorra.

Também por conta disso, as principais redes de drogarias já se fazem presente nas periferias. “O Brasil não estava preparado para esse crescimento no consumo. E não dá para expandir o centro comercial de uma cidade em dois ou três anos. Isso leva tempo. Para se ter uma ideia, nos próximos três anos deveremos assistir a abertura de mais de 100 mil novas lojas nas periferias das capitais”, observa Marcos Hirai. “E, nesse cenário, incluindo as farmácias, somente os mais fortes sobreviverão. Quem não tiver bem estruturado sucumbirá. O comércio nunca foi um negócio de gente grande como é hoje”, sinaliza o executivo.

Monica Lee, da Jones Lang LaSalle, adiciona mais um fator a essa equação de diversidades imobiliárias: as leis de zoneamento urbano. Tais normas, que variam de cidade para outra, são indicadas pela dirigente como um dos dois principais pontos de dificuldade para se encontrar pontos comerciais, juntamente com a concorrência: “Por exemplo, há centros comerciais que limitam a instalação de lojas até determinadas ruas, fazendo com que o nível de concorrência nesses locais fique bastante acirrado. E os varejistas, é claro, querem estar sempre presentes nesses locais”, acrescenta.

Padronizar, mas talvez sem padrão
Todo esse cenário pode implicar em uma mudança na escolha dos formatos das novas lojas por parte das redes de farmácias. Se encontrar um bom ponto comercial a preços viáveis está se tornando uma missão quase impossível para elas, a saída pode estar na abertura de novas unidades em locais como postos de gasolina, supermercados e shoppings, entre outros. Sim, é fato que as redes de farmácias já estão presentes nesses locais, e com diferentes formatos.

“Mas é fato também que existe uma tendência muito forte no varejo direcionada pela busca de alternativas de formatos de lojas por conta da dificuldade em se encontrar pontos”, argumenta Marco, da BG&H Real Estate, deixando claro que as redes não se sentirão “inibidas” em se instalar nesses novos lugares. Aliás, este é mais um fator de confluência a reforçar a argumentação de que, para as farmácias (que, como qualquer segmento varejista, têm metas de expansão a serem cumpridas), é vital encontrar novos locais e meios para dar continuidade aos seus respectivos planejamentos.

“Para as redes, achar esses locais já é difícil. E, quando elas acham, nem sempre isso é uma garantia de que elas poderão pagar por eles. Por isso, é que muitas delas buscam em outros locais, tais como shoppings e centros comerciais, como alternativas. E algumas previsões, como a da construção de 130 novos shoppings nos próximos dois anos no Brasil, só fazem atiçar essa tendência”, enfatiza Marco. Mas há ainda algo mais importante dito pelo dirigente da BG&H Real Estate que as drogarias devem atentar: “Uma rede não pode mais falar que tem um padrão de tamanho de loja. Se ela quer continuar a ter lojas de 100 m², mas só aparecem imóveis de 60 m², ela terá que se adaptar”, avisa.

Novos mercados
Num primeiro momento, o plano de expansão das redes de farmácias teve como proposta viabilizar seu crescimento em torno das regiões onde elas já estavam situadas. Porém, agora, movidas pelo ideal da conquista de novos mercados, a realidade é outra. Para Monica Lee, as redes já estão olhando para horizontes além do eixo Rio-São Paulo, não só como  subproduto da já múltiplas vezes citada dificuldade de se encontrar pontos comerciais, como também pelo fato de que isso faz parte da própria estratégia de expansão natural das companhias.

E, enquanto algumas redes que estão mais concentradas em determinadas regiões dão claros sinais de que estão de olhos bem abertos para regiões com potencial para se fazerem presente num futuro próximo, Marcos Hirai ilustra outro cenário para explicar a questão. Segundo ele, com o enriquecimento da população, as redes começaram a ter bons resultados financeiros em cidades com menos de 150 mil habitantes, o que não era prática comum até pouco tempo atrás.

“Há um núcleo de cerca de 50 cidades com até 150 mil habitantes e há cerca de mil cidades com 80 mil habitantes. Naturalmente começa a haver uma corrida dessas redes para essas cidades. Aliás, muitos desses municípios não contavam com tais redes pelo fato de não terem força econômica para movimentar negócios. Só que, hoje elas já têm”, pontua o especialista. Para reforçar seu argumento, Marcos Hirai faz, ainda, uma comparação bastante interessante entre o potencial dos shoppings centers dos Estados Unidos e do Brasil: “Aqui, costuma-se construir shoppings em cidades a partir de 120 mil habitantes, enquanto que lá, eles constroem em cidades a partir de 20 mil. Percebe a diferença?”, indaga o executivo da BG&H Real Estate, a fim de evidenciar ainda mais a órbita que esses novos negócios pode atingir no futuro no Brasil.